品域中国：城市更新的四大构想“共享、交互、跨界、创新”
TIME：2020.03.04
LOCATION：上海
INTERVIEWEE：曹宇 品域中国创始人
INTERVIEWER：葉春曦 设计宇宙，嫩鸟计划创始人
“就我而言，城市更新需要具有文化和精神层面的吸引力，这往往比物质更为重要。”
——品域中国创始人曹宇
引言：曹宇先生是资深英国皇家特许建造学会会员（FCIOB）、英国皇家特许建造学会中国区副主席，曾任华鑫股份总经理、华鑫置业（集团）有限公司总裁。其长期从事重大工程项目管理、新城开发建设、城市更新实践。尤其在城市更新方面，坚持品质空间、产业生态、智慧运营的开发理念，倡导运营提升价值。在2011年-2018年的期间，全面推动了上海仪电集团存量工业用地转型开发。其中在漕河泾东区，打造了以华鑫中心、华鑫天地为主要载体，以微软、岛津等世界高科技巨头为龙头，以仪电集团智慧产业为核心、微软加速器、谷歌孵化器等创新创业资源引领的华鑫慧享城成为上海乃至全国标杆的国际级智慧产业社区；在浦东张江，以华鑫智天地、华鑫慧天地为主要载体的张江国创中心，成为张江的新地标，科学城的重要载体。
葉春曦：曹总好！您拥有多年政府平台公司和国企高管经验，创造了许多星光熠熠的成功案例，并在2019年初毅然决定创业。请问您创立品域中国的背景和初衷是什么？
曹宇：品域中国是我们创始人团队和美国华平投资集团合作成立的致力于城市更新的开发与运营平台。
创立这个平台是基于以下背景：
一是我们都看到了未来中国特别是上海城市更新的发展空间。中国改革开放四十年以来，经济发展已经从量的发展到质发展的转变，城市建设的发展也从增量发展到存量发展阶段。更重要的是产业转型，特别是上海从传统制造业向现代新兴产业的转型。
二是我们认为未来城市更新不仅仅是在追求空间载体的品质，更重要的是追求一种生态、一种产业链，一种有新兴产业（功能）集聚、有创新资源引领、有顶级IP的运营，更要有精神层面的文化内含，同时也是工作和生活场所的这样一种空间载体的打造，赋予空间载体生命力、创造力。这应该是未来城市更新的开发理念。
但实现这样一种开发理念，非常考验资金能力、专业团队的开发能力、运营能力以及能够导入的产业（功能）资源的能力。
而品域中国具备了这样的优势。一是国际资本的优势，美国华平投资集团是全球领先的私募股权投资集团；二是我们创始人团队专业能力的优势，在城市更新方面具有丰富的开发经验，打造过数个极具规模、行业领先、国际一流的城市更新和产业转型标杆成功案例；三是产业资源的优势，团队有多年积累的高科技产业和世界一流创新资源、建筑文化资源，华平还具有产业投资资源。
就个人而言，我希望将多年积累的专业经验及相关资源，通过品域中国在城市更新方面有所作为，通过项目开发实践，把这个平台打造成为有追求、有核心价值观、有高度的行业领先平台，能为城市、政府、投资者、合作者、客户、员工创造更多的价值。
▲过往成功案例 / 2011-2018/华鑫天地 Ⅰ
由法国雅克·费尔叶建筑事务所设计
主力租户：BD医疗，雀巢，松鼠AI，摩拜单车，COCOSPACE
由法国雅克·费尔叶建筑事务所设计
主力租户：微软，岛津，ADM，ARM，3M，一条，依图，云赛智联
葉春曦：品域中国正式开始运营是在2019年的3月，刚好一年过去了，请您介绍一下品域中国的发展现状？
曹宇：品域中国在城市更新方面的业务定位，聚焦在三个方面，一是存量更新改造，二是存量转型开发，三是对接产业资源合作拿地开发，同时我们还希望为政府提供城市更新整体解决方案的服务，以寻求更长远的合作。
在近一年的时间里，我们紧紧围绕业务定位，按照近期、中期、远期发展策略，在上海核心区如徐汇、静安、闵行等以及大虹桥国际枢纽、长三角一体化发展区域如青浦、松江等进行资源拓展的布局，目前资源拓展势态良好，在存量更新改造、存量开发、存量转型方面在徐汇、闵行都已有落地项目，还有些项目已签订了合作开发协议。
葉春曦：品域中国过去的一年开局良好，能否请您详细谈一下2020年的工作重点及未来的发展规划？
曹宇：2020年对于品域中国来讲非常重要，我们有个2+3+2的7年发展规划，第一个2年就是拿资源，拿到能够按照品域中国开发理念实现短期、中期、长期发展的开发资源。这将是非常非常关键的一个节点。
短期发展资源，就是在优质区域收购具有改造空间的存量资源，快速做存量改造运营，也就是城市微更新。这样可以比较快地将品域中国的一些开发理念在项目中实现，树立品域中国产品的高度和影响力。
中期发展资源，就是存量转型开发以及和产业合作拿地开发，这种开发模式从开发到运营的周期往往要三到五年，这是品域中国未来的主要产品，有一定的规模，可以完整实现品域中国的开发理念，打造城市更新的样板标杆。
长期发展资源，就是在诸如长三角一体化的一些发展区，我们对接政府为政府提供工业用地转型整体解决方案，就是在前期提供咨询服务，后期再通过产业内容导入和政府合作做转型开发。
葉春曦：您如何看待中国城市更新未来的发展方向？
曹宇：中国经济通过近40年的高速发展，到了从量的发展到质的发展的转变，面临产业转型所带来的更新发展，城市更新未来会是主旋律，城市更新的质量将会影响城市的品质。存量转型释放更多的公共空间，我们已经看到了非常好的案例，如上海的徐汇西岸滨江的转型开发，又如上海的黄浦江两岸的贯通工程，大大提升了城市形象和市民的生活品质。
我关心城市更新的二个方面，一个是城市中存量低效物业的更新，所谓的微更新，如何通过有品质地更新载体，置入新的功能，激活空间，提升城市街区空间品质，提升周边街区市民的生活品质。这类的更新非常有意义，即保留了历史文脉，又能使空间赋予新生命。就像中医的针灸疗法，分布在城市中的各个低效空间，一个个被激活，就像打通了血脉，城市就有了活力。另一个方面是工业用地的转型开发即存量工业用地的更新，特别是上海，历史上传统的工业制造基地及镇级工业园区面临大量的转型开发。我个人的观点，由于这类工业用地的转型开发一般都有一定的规模，从规划转型层面功能应该转成混合多元，不应该是单一功能。应围绕核心产业，打造产业生态的同时，还应该有居住、有生活、有文化的功能。这类的更新应该在完成产业转型升级的同时，要提升城市品质、提升人们生活质量。
这方面的转型开发，需要有大量的资金和政府政策层面的支持，但更重要的是开发层面能否能提供高质量的转型整体解决方案，特别是产业链的打造能力，实现政府和开发商、投资者的共赢。好在我们已在漕河泾也看到了这样的案例，我觉得这应该是个方向。
▲过往成功案例/城市微更新案例/幸福里（原貌）
上海长宁区番禺路，原为上海华谊橡胶制品研究所
▲过往成功案例/城市微更新案例/幸福里（更新后）
通过更新，激活了城市空间，改善了城市品质，提升区域价值，成为网红地标
葉春曦：人们的工作和生活随着时代的发展产生了诸多变化，比如“云办公”。品域中国在这方面是如何考虑的？
曹宇：未来办公市场的竞争，我认为在于你对客户有多少粘性，粘性的打造除了功能链、产业链、精神层面、文化层面以外，就是品质空间附加值的打造，比如云服务，或线上有更多的附加服务，就像有了土壤，还得有太阳，才能开花结果，这样你的客户就走不掉，离开了你的载体，就像没了土壤和阳光。此次COVID-19疫情，倡导人们居家办公，必将引起对未来办公模式的思考。品域中国团队长期和世界一流高科技创新资源如微软、谷歌创新生态等有深度合作，在未来的项目开发，如品域凌云里项目将会有更多实践落地。
葉春曦：您欣赏的好的城市更新案例是什么样的？
曹宇：城市更新绝不止于空间的改造与创新，最重要的是创造有活力、生命力与创造力的空间。就个人而言，比较欣赏的案例是布洛涅·比扬古（Boulogne-Billancourt）城市更新项目和瑞士诺华公司总部园区项目。
布洛涅·比扬古（Boulogne-Billancourt）城市更新项目，原来是被废弃的雷诺汽车生产基地，基于整体规划调整后成为混合型产业园区，规划将布洛涅划分为三个部分，塞古因岛以文化旅游产业为主，其他两块区域则建设企业办公、商业、社会住房、城市公园及城市配套设施等。这种功能混合多元、建筑形态多样的工业园区转型，非常值得我们学习。
▲混合多元新型社区（布洛涅·比扬古（Boulogne-Billancourt）城市更新项目，原法国雷诺汽车生产基地）
瑞士诺华公司总部园区是从原来有着100年历史的公司旧址，通过分期规划改造而成。园区的每栋建筑和雕塑都是世界顶尖建筑大师、艺术家的作品，所以目前瑞士诺华公司总部园区不仅是世界顶尖的研究中心，同时也是世界建筑文化的高地，建筑发烧友的必到之地。园区的规划设计充分表达对巴塞尔这座古城悠久历史的缅怀与纪念，并为园区内5500名员工创造了良好的工作环境。
▲瑞士诺华公司总部园区
葉春曦：在强调品质方面，您长期与妹岛和世、长谷川逸子、雅克·费尔叶等国际一流建筑大师以及国内新锐建筑师保持着紧密的合作，与安藤忠雄这样世界顶尖建筑大师也有项目上的交往，在您看来，好的设计赋予了项目哪些优势？
曹宇：我认为，对项目开发而言，一个好的产品或作品一定是一个敬业、专业的业主和好的建筑师合作的结果。业主除了要有好的开发理念，要把项目做好，必须在充分研究项目业态、产品市场定位、投资回报、投资控制等因素，在此基础上，如何实现项目的附加值，非常重要。如能找到一个符合项目定位的一流建筑大师合作，往往能实现项目的附加值。由于大师的专业水准、建筑语言是世界一流的，设计理念是行业领先的，这样双方的沟通，一定是在高水平层面上的沟通，一定会产生许多火花，设计成果往往在满足使用功能、经济性的基础上，会有更多的东西，比如建筑的形态、立面颜值会很高，且非常经典并有气质；功能、平面及空间布局合理有效，办公空间、公共空间尺度舒适、怡人、高效，景观生态一流等等，这还是感官层面的东西，更重要的是，一流的建筑大师往往是有核心的、先进的设计理念，这就上升到文化层面了，会带来建筑文化的冲击。如果把项目完成度做好，就有可能成为作品。一流的建筑师一定会给你创造更多的附加值，有个国际性的奖项，叫“好设计带来好效益”，就是如此。
▲过往成功案例 / 西岸华鑫金融中心
由SANAA建筑事务所设计
葉春曦：现在，很多房地产开发商转型做服务型开发商，着力社群的打造，品域中国在这方面是如何布局的？
曹宇：对于未来的办公空间，特别是针对创新型成长企业，社群概念的打造非常重要。社群概念的核心是人的精神层面、文化层面的东西，强调公平、共享、跨界、链接和文化，特别是Z世代（90后、00后），更看重的是趣缘合作，形成社群经济。
城市更新一定要赋予文化内涵和精神层面上的东西，这是品域中国一个很重要的开发理念。比如在徐汇区的品域凌云里更新改造项目，我们有个基本定位是更新、温度、脉动，打造一个可深呼吸的具有创造力的社区。这个项目通过更新改造，除了有高品质的办公空间、高质量的社区商业配套，还会有建筑文化和创新气质的共享空间，有能够让人冥想、安静，让人可深呼吸的精神空间，有世界一流的创新资源入驻，有大量的建筑文化活动，可以和世界一流大师对话。使改造后的项目，具有活力、生命力和创造力。
建筑由上海阿科米星建筑设计事务所设计
景观由法国岱禾景观设计事务所设计
品质办公空间+开放的社区客厅+文化创新共享空间
另一个存量开发项目，是一个产业转型城市更新项目。该项目原来是一个对上海城市建设有很大贡献度的混凝土制品厂，为尊重历史，体现文脉，我们将邀请有着混凝土诗人美誉的世界著名建筑大师，打造一个世界级的清水混凝土作品-世界建筑文化中心，用世界建筑文化资源体现产业转型和城市更新的高度。
就我而言，城市更新需要具有精神和文化层面的吸引力，这往往比物质更为重要。
▲2020年项目/品域中国-城市更新开发项目
由法国雅克·费尔叶建筑事务所设计
此次竞赛（“2020年品域中国交互公共艺术装置系列设计竞赛——品域·凌云里”）也是社群打造的实践。对于品域中国而言，以后每个项目都会有一个具有科技感、互动性、艺术性装置艺术品。
葉春曦：对于品域中国和Young Bird Plan携手举办的“2020年品域中国交互公共艺术装置系列设计竞赛——品域·凌云里”， 您的目标和希望分别是什么？
曹宇：“2020年品域中国交互公共艺术装置系列设计竞赛——品域·凌云里”是品域中国针对第一个项目而举办的竞赛。未来，品域中国完成的所有项目都会举办这样的竞赛。此次竞赛的初衷是希望打造一个有科技感、有艺术性、有趣味性、有互动性的艺术装置。它能为园区注入活力，营造社群的氛围，具体体现出品域中国的理念构想——共享、交互、跨界、创新。
本文部分图片由品域中国提供
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-Ongoing Competition-
▲2020年品域中国交互公共艺术装置系列设计竞赛——品域·凌云里
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